지방 집 살 때 대출 더 받을 수 있다…정부, 스트레스 DSR 완화 연말까지 연장

정부가 지방 부동산 시장 회복을 지원하기 위해 대출 규제 완화 조치를 다시 연장하기로 했다. 이에 따라 지방에서 주택담보대출을 받는 실수요자들은 당분간 대출 한도를 상대적으로 더 확보할 수 있게 될 전망이다.

금융당국은 당초 이달 종료 예정이었던 지방 주택담보대출에 대한 ‘2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)’ 적용을 올해 말까지 연장하기로 했다. 침체가 장기화되고 있는 지방 부동산 시장 상황을 고려한 결정으로 풀이된다.

스트레스 DSR이란 무엇인가

최근 부동산 시장에서 가장 자주 등장하는 규제 중 하나가 DSR이다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 대출 원리금 상환액 비율을 의미한다. 쉽게 말해 개인의 소득 수준에 맞춰 과도한 대출을 막기 위한 장치다.

여기에 ‘스트레스 DSR’은 미래 금리 상승 가능성까지 미리 반영하는 제도다.

현재 금리가 아니라 앞으로 금리가 오를 수 있다는 가정 아래 추가 금리를 적용해 대출 한도를 계산한다.

예를 들어 실제 금리가 4%라고 하더라도 향후 금리 상승 위험을 고려해 1%포인트 이상의 가산금리를 적용하는 방식이다.

결과적으로 대출 가능 금액은 줄어들게 된다.

정부가 가계부채 관리를 위해 도입한 대표적인 금융 규제로 평가받고 있다.

지방만 예외 적용되는 이유

금융당국은 지난해부터 단계적으로 스트레스 DSR을 강화해 왔다.

수도권과 규제지역은 이미 강화된 3단계 스트레스 DSR이 적용되고 있다.

반면 지방 주택시장에는 상대적으로 완화된 2단계 기준이 유지되고 있다.

이유는 시장 상황 때문이다.

서울과 수도권은 집값 상승 압력이 상대적으로 강하지만 지방은 여전히 거래 부진과 미분양 증가 문제를 겪고 있다.

특히 일부 지방 지역에서는 신규 아파트 공급이 줄고 거래가 위축되면서 부동산 시장 침체가 장기화되고 있다.

정부는 이런 상황에서 대출 규제까지 강화될 경우 실수요자의 자금 조달이 더욱 어려워질 수 있다고 판단한 것으로 보인다.

대출 한도 얼마나 달라지나

2단계와 3단계 스트레스 DSR의 가장 큰 차이는 적용되는 스트레스 금리 수준이다.

3단계는 미래 금리 상승 가능성을 더 크게 반영하기 때문에 대출 한도가 더 줄어든다.

반면 지방에 적용되는 2단계는 상대적으로 낮은 스트레스 금리를 적용받는다.

결국 같은 소득 수준이라도 지방에서 주택담보대출을 받을 경우 수도권보다 더 많은 금액을 빌릴 수 있는 셈이다.

실수요자 입장에서는 내 집 마련 자금 확보가 조금 더 수월해지는 효과를 기대할 수 있다.

부동산 업계에서는 특히 지방 중소도시와 미분양 관리 지역의 거래 활성화에 일정 부분 도움이 될 수 있다고 보고 있다.

정부가 노리는 것은 지방 부동산 시장 회복

이번 조치의 핵심 목적은 지방 부동산 시장 안정화다.

최근 몇 년간 수도권과 지방 부동산 시장의 온도차는 크게 벌어졌다.

서울과 일부 수도권 지역은 가격 상승과 공급 부족 이슈가 이어지고 있지만 지방은 미분양 증가와 거래 감소 문제가 지속되고 있다.

국토교통부와 금융당국 역시 지방 시장 침체가 건설 경기 위축과 지역 경제 둔화로 이어질 수 있다는 점을 우려하고 있다.

실제로 건설업은 지역 경제와 고용에 미치는 영향이 큰 산업인 만큼 지방 주택시장 회복은 단순한 부동산 문제가 아니라 경제 정책 차원에서도 중요한 과제로 꼽힌다.

가계부채 관리와 시장 활성화 사이 균형

다만 금융당국은 대출 규제를 완전히 완화하는 것은 아니라는 입장이다.

스트레스 DSR 자체는 유지하면서 지방에 한해 적용 강도를 다소 낮추는 방식이기 때문이다.

이는 가계부채 증가를 억제하면서도 지방 주택시장 위축을 막기 위한 절충안으로 해석된다.

실제로 최근 금융당국은 수도권 부동산 시장에 대해서는 여전히 엄격한 대출 관리 기조를 유지하고 있다.

즉 전국적으로 규제를 완화하는 것이 아니라 지역별 시장 상황에 맞춰 차별적으로 적용하고 있는 셈이다.

연말 이후가 진짜 변수

시장에서는 이번 연장이 지방 부동산 시장에 단기적으로 긍정적인 영향을 줄 것으로 보고 있다.

다만 근본적인 시장 회복 여부는 금리 수준과 지역 경제 상황, 미분양 해소 속도 등에 달려 있다는 분석도 나온다.

특히 올해 말 연장 기간이 종료된 이후에도 지방 시장이 충분히 회복되지 못할 경우 추가 연장 여부가 다시 논의될 가능성도 있다.

결국 이번 조치는 지방 주택시장을 위한 일시적 숨통 틔우기 성격이 강하다. 향후 지방 부동산 시장이 실제 거래 증가와 가격 안정으로 이어질 수 있을지, 그리고 정부가 대출 규제 완화와 가계부채 관리라는 두 과제를 어떻게 균형 있게 가져갈지가 중요한 관전 포인트가 될 전망이다.